Déficit foncier

Les revenus provenant d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le cas, ils sont soumis au régime micro-foncier ou au régime réel d’imposition. Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime du micro-foncier s’applique automatiquement. Ce régime permet d’imputer un abattement forfaitaire de 30 %, censé représenter les charges relatives au bien loué, sur l’ensemble des recettes locatives du foyer. Lorsque le régime micro-foncier s’applique, le contribuable conserve la possibilité d’opter pour le régime d’imposition au réel. 

Si les revenus fonciers excèdent 15 000 € par an, ou si le contribuable exerce son option, l’imposition est déterminée selon le régime réel. Ce régime permet de déterminer les loyers imposables en déduisant les charges pour leur montant réel. Il sera ainsi possible de générer un déficit foncier si les charges dépassent le montant des recettes imposables. Le déficit est reportable, sous conditions, sur le revenu global. Les charges foncières (dépenses d’entretien, réparation et amélioration…) admises en déduction doivent : se rapporter à des immeubles loués nus,  avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, avoir été effectivement supportées par le propriétaire et payées au cours de l'année d'imposition.

BON A SAVOIR

Investisseur – Propriétaire bailleur : personne physique directement ou indirectement via une société à l’IR voulant diminuer son impôt sur le revenu en investissant en immobilier locatif à rénover. 

Diminution du revenu catégoriel et imputation du déficit sur le revenu global : le déficit foncier permet de diminuer les revenus fonciers imposables (l’économie d’impôt est proportionnelle au TMI et aux prélèvements sociaux) et le revenu global dans la limite de 10 700 € (l’économie d’impôt est uniquement proportionnelle au TMI). 

Contraintes d’investissement : conservation du bien à la location nue pendant 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.

LA FISCALITÉ

 Le déficit foncier permet de diminuer les revenus fonciers imposables au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plus la tranche marginale d’imposition est élevée, plus le gain fiscal sera important. 

Ainsi, l’éventuel déficit résultant de ces dépenses, autres que les intérêts d’emprunt, s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700 € ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. 

Cette déductibilité est définitivement accordée si le contribuable continue à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année, suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. À défaut, cette dernière est remise en cause. Enfin, le régime « déficit foncier » présente l’avantage de ne pas être pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales.