Conseil crédit immobilier : France et international


Conseil crédit immobilier : France et international

Nous travaillons en collaboration avec plusieurs banques sur toute la France et nous bénéficions de la force d'un réseau national Itprêt, très implanté en Île de France, dans la région d'Orléans et dans le cher.

  • Nous accompagnons les résidents français souhaitant acquérir un bien immobilier au Portugal ou en Espagne. Les conditions de financement et les règles de droit de chacun des pays sont spécifiques sur certains aspects : nous vous conseillons la lecture de notre article sur le financement d'un bien immobilier au Portugal : Cliquez ici pour découvrir notre article


  • Mais également, nous conseillons dans le financement en France de votre résidence principale,  résidence secondaire, d'un investissement immobilier, terrain, construction...


  • Nous accompagnons le financement des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) uniquement pour nos clients investisseurs.


Si obtenir le meilleur taux est une condition essentielle, il existe d'autres critères aussi importants à appréhender lors d'une étude financière d'un projet de financement immobilier.

Selon que vous recherchiez un moyen de financer votre résidence principale ou un investissement immobilier, les banques n'auront pas la même exigence en terme d'apport.

A titre d'information, il est souvent demander 10% d'apport  (ce qui correspond souvent aux  frais de notaire et de garantie demandée par la banque) pour l'acquisition de sa résidence principale.

En revanche dans le cadre d'un investissement locatif, il est possible de financer la totalité , frais compris.


1er conseil : comment vais-je constituer mon apport ?

Il est recommandé d'arbitrer sur son épargne moins liquide ("disponible"), à savoir le PEE (Plan d'Epargne Entreprise), le PERP... ce sont des actifs financiers qui peuvent être débloqués lors de l'acquisition de la résidence principale.

Veillez à conserver une épargne de précaution, donc liquide, pour faire face à des dépenses imprévues.

Il est possible de faire appel à des financements aidés (PTZ, PAS...).


Le taux d'endettement et/ou le reste à vivre, seront des éléments d'appréciation pour négocier votre prêt.

Il est souvent évoqué l’indicateur de 33% de taux d'endettement qui se calcule de la manière suivante :

taux d'endettement =  l'ensemble des revenus du foyer - les charges (crédits en cours, les loyers, les pensions alimentaires... et votre future mensualité).

Pour information, il est possible de dépasser le taux de 33% lors du financement d'un investissement locatif : les loyers générés seront pris en charge à hauteur de 70% pour pallier les risques de vacance locative et de loyers impayés.

Dans le contexte actuel de taux bas, il semble  que ce taux ne soit pas toujours observé. 

C'est pourquoi le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) vient d'annoncer fin 2019 son inquiétude sur la proportion de taux d'endettement supérieure à 35% dans le financement  immobilier (24,8% de financement immobilier sont réalisés avec un taux d'endettement supérieur à 35%). Le HCSF invite les banques à renforcer leurs mesures de sélection, à savoir un taux d'endettement maximum à 33% des revenus nets du foyer, une durée de crédit qui ne doit pas dépasser 25 ans.

Dans notre pratique, les banques sont déjà attentives à leur sélection des dossiers et si elles décident de dépasser 33% parfois, c'est parce que les revenus des emprunteurs sont confortables ou parce qu'il s'agit d'un investissement locatif. Les dossiers sont analysés avec un critère de reste à vivre après déduction du  prêt immobilier.

Il faudra intégrer la recommandation du HCSF qui aura des impacts sur l’octroi de prêts immobiliers, par les banques et à défaut prendra des moyens pour que les orientations soient respectées.

Le HCSF est dans son rôle et s’inquiète de la guerre des taux entre les banques, laissant augurer un risque de crédit (c'est-à-dire le risque que les emprunteurs ne remboursent pas ).


D’ou notre 2ème conseil : accorder de l'importance à la modularité de votre prêt

La modularité à la hausse comme à la baisse, vous permettra d'adapter le remboursement de vos mensualités, sous conditions, à l'évolution de votre situation financière : par exemple, la fin d'un prêt en cours, vous libère une capacité d'épargne qui vous permet d'augmenter votre mensualité et ainsi réduire la durée de votre prêt  et donc le montant des intérêts d"emprunts. A contrario, une situation de difficulté vous permet de baisser votre mensualité le temps de trouver des solutions.


Notre 3ème conseil : la délégation de l'assurance emprunteur.

Souvent et à juste titre, il est recommandé d'obtenir une délégation d’assurance emprunteur afin d’obtenir un gain sur le coût de l'assurance pendant la durée de votre prêt. Les écarts sont parfois tels que les gains peuvent se chiffrer en quelques milliers d'euros sur toute le durée de votre prêt.

En effet, nous n'avez pas l'obligation de souscrire l'assurance emprunteur auprès de votre banque depuis certaines lois dont la loi Lagarde qui a ouvert la concurrence sur le marché de l'assurance de prêt.

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Notre 4ème conseil : négocier les indemnités de remboursement  anticipé

lorsque vous n'allez pas jusqu'au terme de votre crédit immobilier et que vous remboursez par anticipation (vente de bien immobilier, remboursement avec vos deniers), la banque peut vous demander des pénalités  pour compenser sa perte financière. Ces pénalités sont plafonnées à hauteur de 3% du capital restant dû ou alors à 6 mois d'intérêts cumulés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt : on retient le plus bas des deux.

La négociation porte difficilement sur la suppression de ces indemnités mais davantage sur l'application dans le temps : par exemple, au delà d'un certain nombre d'années, les indemnités sont supprimées.

La seule limite de cette négociation est le rachat de votre prêt car systématiquement il est application des indemnités de remboursement anticipé.


Notre 5ème conseil : optimiser le choix de votre garantie

Le choix porte souvent entre une hypothèque et une caution. La garantie permet à une banque de sécuriser le prêt qu'elle vous accordera.

La caution est souvent la garantie retenue parce qu'elle s'avère plus pertinente en terme de coût.

Les variations de coûts existent entre les banques et c'est à ce niveau que la négociation peut porter.

Notre 6ème conseil : la négociation des frais de courtage lorsque vous déléguez à un courtier la recherche de votre prêt

Le courtier est rémunéré par la banque et le client. Vous pouvez négocier les frais de courtage et votre courtier sera rémunéré, pour avoir instruit le dossier, à hauteur de 1% du montant emprunté (sous conditions de prêts aidés et souvent d'un plafond décidé par la banque).


Notre 7ème conseil : la connaissance civile, juridique et financière sont souvent des atouts dans le montage de votre solution de financement

Le régime matrimonial, le mode de détention de votre bien immobilier locatif par une SCI... sont autant d'aspects à appréhender pour vous délivrer un conseil adapté et surtout éviter les conséquences financières d'un mauvais choix.